Các thủ tục cần thiết khi làm Sổ đỏ

Phát triển kinh tế theo mô hình trang trại đang được rất nhiều hộ gia đình bà con nông dân áp dụng triệt để. Điều này hoàn toàn dễ hiểu bởi ở quê điện tích canh tác đất hoa màu vô cùng lớn. Tuy nhiên, vấn đề khúc mắc lớn nhất của bà con khi canh tác theo mô hình trang trại không chỉ là việc chọn mua phôi giống hay xin cấp giấy phép doanh. Mà đó chính là việc làm sổ đỏ cho trang trại và diện tích đất canh tác của gia đình mình. Hiểu được nỗi băn khoăn đó của bà con, bài viết này VBio xin chia sẻ cho bà con nông dân về những thông tin cần thiết nhất khi làm sổ đỏ cho trang trại hay mô hình canh tác nhà mình.

1. Thứ nhất: Chỉ có thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu mà không có lần hai

Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp Sổ đỏ thì thực hiện theo thủ tục “Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu” (tên thủ tục theo quy định của pháp luật), gọi theo cách thông thường của người dân là thủ tục cấp Sổ đỏ.

Theo quy định là thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) lần đầu nhưng sẽ không có thủ tục lần hai, lần ba…vì:

Về nguyên tắc, Sổ đỏ được cấp theo từng thửa đất, khi được cấp sổ thì người sử dụng đất sẽ xác lập quyền sử dụng của mình với thửa đất đó. Nếu chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng một trong các hình thức như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế…thì sẽ phải thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động (người dân thường gọi là thủ tục sang tên Sổ đỏ) mà không phải thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ.

2. Thứ 2. Chỉ cấp duy nhất một loại Sổ

– Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi người dân đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất, tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước sẽ cấp chung 01 loại sổ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

– Tài sản được cấp Sổ đỏ gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm.

– Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đề nghị chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp duy nhất 01 quyển Sổ. Tại trang 02 của Sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Hay nói cách khác, nếu người đề nghị cấp Sổ đỏ chỉ có quyền sử dụng đất thì trong Sổ đỏ chỉ ghi thông tin về thửa đất; nếu người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và nhà ở thì sẽ ghi nhận thêm thông tin về nhà ở; nếu người sử dụng đất có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trong trang 02 của Sổ đỏ sẽ ghi thông tin tất cả các loại tài sản được chứng nhận.

3. Thứ ba. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ

Hiện nay, người sử dụng đất để được cấp Sổ đỏ thì phải có đủ điều kiện. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì điều kiện được cấp Sổ đỏ gồm 03 nhóm:

– Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (dễ được cấp nhất);

Xem tại: Giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm Sổ đỏ.

– Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân);

Xem tại: Cơ hội được cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ.

– Nhóm 3: Đất lấn, chiếm; đất được giao không đúng thẩm quyền;

+ Đây là trường hợp khó được cấp Sổ đỏ nhất vì là các trường hợp mà thời điểm lấn, chiếm hoặc giao đất thì vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài nên điều kiện rất chặt chẽ;

+ Chỉ những hành vi lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 mới được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ; nếu xảy ra sau ngày 01/7/2014 sẽ bị xử lý, đất lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi.

4. Thứ tư. Giấy tờ cần chuẩn bị để làm Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ cấp Sổ đỏ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (điều kiện để chứng nhận quyền sử dụng đất);

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);

Lưu ý: Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

5. Thứ năm . Nơi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

Thủ tục – Nơi nộp hồ sơ

– Đăng ký, cấp Sổ đỏ lần đầu.

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

– Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn).

* Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.

6. Thời hạn thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6.1 Các bước thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại.

– Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình hoặc người đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi trang trại đang hoạt động.

– Bước 2: UBND cấp xã kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu hợp lệ UBND cấp xã tiếp nhận hồ sơ và trao Giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.

– Bước 3: Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã kiểm tra và xác nhận Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại và chuyển hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại đến UBND cấp huyện. Trường hợp không xác nhận đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại, UBND cấp xã phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do không xác nhận cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

– Bước 4: UBND cấp huyện thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại theo mẫu cho cá nhân, hộ gia đình trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã chuyển lên.

Giấy chứng nhận kinh tế trang trại sau khi cấp được chuyển cho UBND cấp xã và trả cho trang trại trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại. Trường hợp không cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại, UBND cấp huyện phải gửi văn bản cho UBND cấp xã, trong đó nói rõ lý do để thông báo cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 2 ngày làm việc.

– Bước 5: Cá nhân, hộ gia đình hoặc người đại diện được ủy quyền theo giấy hẹn đến nhận kết quả tại UBND cấp xã.

Nếu sau 13 ngày làm việc, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ mà không nhận được giấy chứng nhận kinh tế trang trại hoặc không nhận được thông báo không cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì người xin cấp giấy chứng nhận có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại tố cáo.

7. Làm Sổ đỏ bao nhiêu tiền?

*Thời điểm nộp tiền: Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (các khoản tiền và mức tiền phải nộp); khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp tiền theo thông báo, giữ biên lai để xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.

*Các khoản tiền phải nộp: Người đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp các khoản tiền sau: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có); trong đó, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Sổ đỏ được ấn định trước hoặc có cách tính đơn giản, thống nhất với tất cả các thửa đất, còn tiền sử dụng đất cách tính rất phức tạp. Do vậy, để tính được tổng số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ thì phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.

7.1. Lệ phí trước bạ

– Mức nộp: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

Như vậy, để biết cụ thể lệ phí trước bạ thì phải biết giá đất tại bảng giá đất và diện tích của thửa đất đề nghị cấp Sổ đỏ, cụ thể:

– Tra cứu giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (trong bảng giá đất thì quy định rõ giá đất theo từng tuyến đường, từng vị trí cụ thể).

– Đo diện tích thực tế mà người sử dụng đất đề nghị cấp Sổ đỏ.

7.2. Lệ phí cấp Sổ đỏ

Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp Sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

7.3. Tiền sử dụng đất

– Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

– Thông thường đây là chi phí lớn nhất khi làm Sổ đỏ. Hiện nay, tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ gồm hai trường hợp:

Trường hợp 1: Phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, khi đề nghị cấp Sổ đỏ nếu thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất thì tổng số tiền khi làm Sổ đỏ sẽ không nhiều.

8. Thứ tám. Cách xử lý khi bị “làm khó” hoặc bị chậm cấp Sổ đỏ

Bên cạnh việc người dân không nắm rõ quy định của pháp luật thì có những khó khăn khác từ phía cơ quan nhà nước như: Chậm cấp Sổ đỏ, từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện…Nếu thuộc trường hợp này, người đề nghị cấp Sổ đỏ có quyền khiếu nại, khởi kiện.

8.1. Hình thức khiếu nại

– Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai nếu có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

– Người sử dụng đất khiếu nại bằng một trong hai hình thức: Khiếu nại bằng đơn hoặc khiếu nại trực tiếp.

Xem chi tiết tại: Thủ tục khiếu nại đất đai 2019: Những hướng dẫn chi tiết nhất.

8.2. Hình thức khởi kiện

– Đối tượng bị khởi kiện: Quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai như: Chậm cấp, từ chối cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện hoặc các hành vi tiêu cực khác khi làm Sổ đỏ.

– Tòa có thẩm quyền (nơi nộp đơn khởi kiện): Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn khởi kiện tại Tòa hành chính thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cán bộ, công chức có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính là đối tượng bị khởi kiện. Hay nói cách khác, tòa có thẩm quyền là Tòa án nơi có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ.

Để được cấp sổ đỏ cho mảnh đất mình đang sở hữu thì bà con cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu theo đúng thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Hy vọng bài viết VBio chia sẻ sẽ giúp bà con có nhiều hơn kiến thức trong việc đề nghị nghị xin cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất. 

Viện Nghiên cứu Sinh học Ứng dụng
Địa chỉ: Số 39, Ngõ 189/61, Hoàng Hoa Thám, Ngọc Hà, Quận Ba Đình, TP Hà Nội
ĐT: (+84) 2422 118 008 – (+84)962 567 869
Website: https://vbio.vn/
Email: vbiovn1@gmail.com